Основные тенденции на рынке загородного жилья глазами экспертов.
Весна самое горячее время на рынке загородного жилья. Традиционно именно в этот сезон растут цены на загородку , девелоперы выводят на рынок новые проекты, покупатели активно выбирают домики на свой вкус и цвет, а также размер и сумму.
Помочь не потеряться в загородном ажиотаже, разобраться с ситуацией на рынке, из многообразия предложений выбрать то, которое подходит именно вам, КДО-Информ попросил специалистов ведущих компаний на рынке загородного жилья. Мы задали экспертам несколько, на наш взгляд, самых горячих и актуальных вопросов.
1. Каковы основные тенденции на рынке загородного жилья? 2. Есть ли сегодня на рынке коттеджи и поселки эконом-класса? 3. В прошлом году рост цен на загородном рынке составил 25-30 %. Как, по-вашему, будут себя вести цены в этом году? 4. Весна горячий сезон на рынке загородной недвижимости. Каково поведение покупателей в нынешнем сезоне? В какую сторону сейчас направлен покупательский спрос? 5. Какой тип загородного жилья самый модный в этом сезоне? 6. Как вы относитесь к анонсированию мега-проектов? Когда же, по-вашему, они появятся на рынке.
Ирина Корнелиуссон, директор департамента загородной недвижимости консалтинговой компании MAYFAIR Properties.
1.Среди основных тенденций можно выделить следующие.
* укрупнение проектов загородного жилья; * большее внимание застройщиков к инфраструктурному наполнению проектов; * появление большего количества так называемых концептуальных поселков , т.е. более продуманных по стилю застройки с оптимизированной инфраструктурой; * расширение ареала поселков; * появление жилья эконом- и бизнес-класса появляются даже на тех направлениях, которые ранее считались неперспективными (Новорязанское, Горьковское, Симферопольское.
2.Поселки эконом-класса, конечно же, есть. Более того, эконом-класс завоевывает свои позиции. Отчасти это связано с тем, что застройщикам проще строить именно в этом сегменте, он отличается непритязательностью со стороны покупателей, совершенно не обязательно тратить огромные суммы на приобретение лесных участков или возле воды, да и себестоимость строительства низкая. По нашему мнению, на сегмент эконом-класса в среднем приходится до 40-45% от общего объема рынка. Одной из предпосылок развития этого сегмента является также то, что по ценовым характеристикам именно этот класс является альтернативой покупке московской квартиры. Эконом-класс мы оцениваем в стоимости от 200 000 до 800 000.
3.По сравнению с началом года цены уже выросли в среднем на 15%. Сейчас самый высокий сезон. Цены оперативно отреагируют на увеличение спроса и вырастут. К концу года, по нашим прогнозам, цены в среднем вырастут еще на 12-15%, таким образом, общее увеличение можно оценить в 25-30%. Потенциал к росту еще есть, основной причиной является недонасыщенность рынка.
4. В конце зимы — начале весны клиенты обычно присматриваются, долго выбирают загородное жилье, но чем ближе к лету, тем быстрее они принимают решение. В основном, клиентов интересуют готовые дома под ключ, либо под ключ с мебелью. Если говорить о направлениях, в элитном секторе, то тут по-прежнему лидируют Новая Рига, Рублевское, Калужское, Киевское шоссе. Инвесторы интересуется земельными участками под строительство коттеджных поселков. Сейчас таких запросов также очень много, и в основном спрос на земельные участки сосредоточен на западных подмосковных направлениях — от Каширского до Ярославского шоссе.
5.Покупатель стремится приобрести жилье готовое к въезду. Если говорить о стиле, то здесь наметились две основные тенденции. Наиболее популярен классический стиль как в архитектуре, так и в оформлении интерьера. Лепнина и барокко, столь популярные некоторое время назад, уже не модны сегодня. Пышность и помпезность уступают место функциональности и современному стилю, сочетающему в себе черты классики и модерна. Популярны коттеджные поселки с собственной инфраструктурой вблизи от Москвы, такие, как Ангелово и Росинка. В них клиентов привлекает сочетание загородного размеренного стиля жизни на природе с городскими удобствами. Очень важный момент — расположение у воды. Стабильное число покупателей предпочитают жилье с изюминкой . К таким предложениям относится поселок Довиль на Минском шоссе в 10 км. от МКАД.
Одна из последних тенденций рост спроса на дома с большими участками, обеспечивающими жильцам максимальную обособленность от соседей.
6. Мега-проекты обещают разнообразие выбора покупателям и риэлторам, поэтому, конечно, их появления все ждут с большим интересом. Сейчас трудно сказать, когда они появятся на рынке, но в том, что это важный этап для его развития, сомневаться не приходится.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ.
1.В загородном сегменте в марте этого года получили дальнейшее развитие тенденции, наметившиеся ранее. Рынок загородной недвижимости пока еще далёк от насыщения — на всех основных направлениях продолжается активное строительство новых поселков. Активности девелоперов способствует решение вопроса транспортной доступности — реконструкция Киевского, Дмитровского, Ярославского шоссе, открытие Краснопресненского проспекта. Хорошие дороги позволяют доезжать до загородного дома без простаивания в многокилометровых пробках, новые технологии строительства позволяют уменьшить себестоимость проектов и ускорить сроки возведения домов. Динамичное развитие инфраструктуры существенно повышает привлекательность загородного жилья в глазах потенциальных покупателей.
Одним из наиболее заметных направлений развития рынка загородной недвижимости стало увеличение предложения поселков эконом-класса.
Наиболее популярными направлениями у девелоперов загородной недвижимости эконом-класса являются Дмитровское, Симферопольское, Ново-Рижское и Ярославское шоссе на их долю приходится почти 70% поселков. Минимальная стоимость домовладения в марте незначительно изменилась и на сегодняшний день составляет порядка. Средняя стоимость домовладения эконом-класса в марте выросла примерно на 3% и составила 135 000 долларов.
2. На сегодняшний день в сегменте эконом-класса активно реализуются более 50 посёлков. При этом увеличивается количество крупных проектов эконом-класса, объединяющих более 100 домовладений.
В течение марта в сегменте на рынок было выведено еще несколько новых проектов эконом-класса. Например, поселок таунхаусов Маленькая Шотландия. Это самый крупный загородный комплекс подобного формата: в поселке 682 квартиры, объем жилого фонда превышает 100 000 квадратных метров, а общая площадь поселка составляет 37 гектаров. Выигрышное отличие нового поселка состоит в его удачном местоположении в 14 километрах от МКАД по Ленинградскому шоссе, в то время как подавляющем большинстве случаев поселки эконом-класса строятся в 50 километрах от МКАД и далее, что делает их неудобными для постоянного проживания. Сблокированные дома Маленькой Шотландии, представляют собой двухэтажные и трехэтажные дома отапливаемой площадью от 140 до 188 квадратных метров, а также выделенным земельным участком от 2 до 6 соток. Еще одним преимуществом Маленькой Шотландии является сравнительно низкая плотность жилой застройки — в среднем 2500 квадратных метров на гектар. Это позволяет избежать ощущения тесноты и формирует психологически комфортное жизненное пространство.
4.На сегодняшний день покупательский спрос направлен на загородную недвижимость эконом-класса. Если раньше потребность в недвижимости данного формата была удовлетворена на 15-20%, то сейчас дефицит предложения в сегменте заметно сократился. Новые технологии строительства, укрупнение масштабов застройки, накопленный опыт девелоперов существенно повышают экономическую эффективность проектов эконом-класса и, соответственно, активность инвесторов и девелоперов в данном сегменте.
5. Самое модное жилье в этом сезоне таунхаусы в пригородах Москвы. Объясняется это тем, что по вполне демократичным по современным меркам ценам можно приобрести квартиру большой площади и все плюсы загородной жизни, включая благоприятную экологию, небольшой участок, отсутствие шума и суеты большого города. Таунхаусы представлены во всех ценовых категориях от эконом-класса до элитной, что позволяет реализовать практически любую концепцию поселка. На сегодняшний день в Подмосковье на различных направлениях на различной стадии реализации находится около сотни поселков таунхаусов. Стоимость квартиры в таунхаусе с небольшим земельным участком может варьироваться от 250 000 до 2 500 000. Таким образом, в сегменте элитных таунхаусов стоимость квартиры практически приравнивается к цене элитного загородного дома. Поэтому вполне вероятно, что за эти деньги многие потенциальные покупатели предпочтут приобрести отдельный дом с большим участком на том же Новорижском шоссе, а не квартиру в сблокированных домах с участком в 2 сотки.
6.Мега-проекты повышают для девелопера экономическую эффективность поселков эконом-класса, что достигается благодаря увеличению масштабов застройки при сохранении высокого качества строительства и рациональному использованию земли. Появление мега-проектов выгодно и для покупателя, так как оно способствует снижению дефицита недорогого жилья эконом-класса. В последнее время по пути увеличения масштабов застройки проектов эконом-класса пошел целый ряд крупных компаний, ранее специализировавшихся в других сегментах рынка.
Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний КОНТИ.
1. К настоящему времени на рынке загородного жилья произошла полная дифференциация покупателей по готовности приобрести коттедж определенного класса. Люди сегодня четко понимают, чего они хотят и что они могут себе позволить приобрести. И это очень важный шаг для формирования загородного рынка. Однако в результате тщательного выбора увеличивается срок экспозиции загородных домов.
Покупатели загородной недвижимости сегодня предпочитают приобретать дома в поселках, в пределах шаговой доступности от которых находится развитая инфраструктура, а также объекты для образования детей. Связано это с тем, что размещение большого количества объектов инфраструктуры на территории поселка, рассчитанных только на жильцов этого поселка, требует серьезных затрат со стороны владельцев коттеджей. В результате на рынке в этом году появились зачатки тенденции к слиянию уже существующих коттеджных поселков, границы между которыми будут устраняться для формирования единого социума и инфраструктурного развития. И эта тенденция получит свое развитие в 2008 году.
Также сохраняется тенденция прошлых лет, связанная с жесткой сегментацией загородных поселков.
Критерий удаленности от Москвы в этом году стал превалировать над направлением, поэтому достаточно активно начали развиваться северное и юго-западное направления. Серьезно набирает обороты тенденция строительства так называемых дальних дач . Среди новых тенденций можно отметить появление у загородной недвижимости целевого назначения — поселки по интересам . Поселки для отдыха, рыбалки, коневодства и других увлечений.
Рынок загородной недвижимости переживает в этом году бум западных архитекторов. Появляются проекты, созданные западными строительными компаниями с привлечением иностранного капитала, и эта тенденция продолжит свое развитие.
Кроме того, в настоящее время мы можем наблюдать существенное увеличение ипотечных сделок на рынке загородного жилья. Однако если раньше к ипотеке прибегали лишь покупатели, приобретающие дома эконом-класса, то сегодня кредитование очень распространено среди покупателей дорогих элитных домов в целях оптимизации своих финансовых процессов.
2. На сегодняшний день структура предложения коттеджных поселков по классам выглядит следующим образом: порядка 17% занимают поселки эконом-класса, 68% — бизнес-класса и около 15% элит-класса.
Серьезная нехватка поселков эконом-класса объясняется высокой стоимостью земли в ближайшем Подмосковье. Стоимость настолько высока, что на ней просто нерентабельно строить поселки эконом-класса. Подобные проекты могут появляться в дальнем Подмосковье, где можно будет строить конгломераты на 300-500 домов, при таком раскладе есть возможность сэкономить на издержках.
3.В 2008 году мы ожидаем больший прирост цен на рынке недвижимости, нежели в 2007 году. Предполагаемый рост загородного рынка — 25-40.
4. Безусловно, весна традиционный период повышенной активности покупателей на рынке загородной недвижимости, поскольку покупатели готовятся к лету. Особым спросом в связи с этим пользуются готовые дома. Кроме того, растет количество людей, желающих арендовать коттедж на лето.
5. Эксперты рынка недвижимости отмечают в этом году возросший спрос на новые для рынка форматы загородной недвижимости лэйнхаусы, дуплекы, квадрахаусы и другие. По сравнению с 2006 годом прирост числа совершенных сделок с объектами этой категории в прошедшем году превысил 60.
В связи с этим хотим рассказать о разработанной нами концепции лэйнхаусов ( домов в переулке ) индивидуальных загородных домов в составе архитектурного ансамбля.
Отметим, что новая концепция актуальна и перспективна как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей.
Концепция лэйнхаусов позволяет застройщикам максимально рационально использовать участок под строительство, благодаря высокой плотности застройки. Для покупателей данного вида недвижимости также имеются серьезные плюсы. Концепция лэйнхаусов позволила объединить в одном проекте все преимущества коттеджа и городской квартиры. Каждый лэйнхаус будет иметь индивидуальную подводку коммуникаций, что оптимизирует затраты владельцев на эксплуатационные расходы и сделает их сопоставимыми с расходами на содержание престижной городской квартиры. Вместе с тем, лэйнхаусы будут расположены на небольших земельных участках, размером от 2 до 7 соток, что также сократит затраты владельцев и на стадии покупки, и на стадии эксплуатации. Кроме того, выгодным преимуществом лэйнхаусов является индивидуальная подводка коммуникаций к каждому дому, автономное отопление и горячее водоснабжение.
Сегодня мы совместно с компаний МАРР Капитал возводим в 11 км. от МКАД на Ильинском шоссе первый поселок лэйнхаусов.
Акцент, сделанный в Ильинке на европейский стиль с оригинальными решениями Старой Англии, Западной Европы и Прибалтики, выгодно отличает поселок от слегка надоевшей классической архитектуры.
6 Все заявленные мега-проекты (жилые курорты, мини-города) являются различными вариантами комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства, отличающиеся по классам и видам строящегося жилья, масштабности застройки и набора объектов инфраструктуры.
Например, проект Рублево-Архангельское изначально был заявлен как город для миллионеров, но со временем стало понятно, что такой проект ни одному частному инвестору не реализовать, необходима государственная поддержка и дешевые заемные средства. В результате в проект внесли корректировки, адаптировав его в сторону удешевления.
Рано или поздно все эти проекты будут реализованы. Вопрос лишь в том, в каком виде они будут реализованы, поскольку все мега-проекты в процессе реализации подвергаются изменениям. Земля с каждым годом дорожает, растет уровень потребления, все большее количество людей хотят улучшить свои жилищные условия. Поэтому, безусловно, все эти проекты будут развиваться.
Самые популярные разделы сайта.
Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40.
В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.
Список банков и их ипотечные программы.
Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.
Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.
