Любовь к кирпичным домам: насколько она заслуженна.
Жилищный фонд Москвы процентов на 85 состоит из панельных домов. И факт этот вряд ли можно назвать приятным: общеизвестно, что жить лучше в кирпичном здании. Воздух лучше , «не так сыро» — примерно в таких выражениях описывают счастливые обладатели квартир в таких домах их преимущества перед «панельками». Из кирпича (говоря точнее, по монолитно-кирпичной технологии) строятся сегодня самые дорогие в Москве элитные дома. Но к счастью для людей не очень богатых – не только они. Кирпичными бывают пятиэтажки хрущевской эпохи, и даже более ранние 3-4-этажные здания. А те покупатели, которые хотят здание не столь древнее, и обладающее к тому же такими удобствами как лифт и мусоропровод, могут присмотреться к квартирам в 8-9-12 этажных «кирпичиках.
От Хрущева до ЦК.
Кирпич имеет массу отличий от панели, и одно из них – гораздо б льшие возможности для различных модификаций. Говоря проще, панельные дома, как правило, типовые; среди кирпичных же значительно больше всевозможного разнообразия. Вот, к примеру, Орлово-Давыдовский пер. 1 – по виду это обычный 9-этажный дом 11-29 (подробнее об этой серии речь впереди). Однако при ближайшем рассмотрении начинаются странности: в типовом строении такой длины должно бы быть несколько подъездов, а в данном доме – только один! На каждом этаже получается длинный коридор, по обе стороны которого идут двери в квартиры. И сами квартиры тоже чудные – на одну сторону достаточно стандартные, «однушки» общей площадью в 30 кв. м с кухней 6. А вот на другую – самые натуральные «гостинки», некоторые даже без ванной. И подобных диковинок среди кирпичных зданий – множество.
Вернемся, однако, к типовым проектам. Один из самых массовых – уже упоминавшаяся серия 11-29. Это девятиэтажное здание в несколько секций (подъездов) – обычно их 4-5, но может быть и до 10. В планировке квартир, говорит Сергей Калайтан, руководитель направления Вторичная недвижимость компании NRG, заметно влияние хрущевского домостроения, однако они уже немного лучше. Здесь чуть выше потолки (2,64 м), есть небольшие коридоры и кладовки, в двухкомнатных квартирах, как правило, изолированные комнаты и раздельные санузлы. Естественно, есть мусоропровод и лифт – правда, только один и небольшой (пассажирский.
Однокомнатные квартиры в таких домах имеют площадь 27 кв. м (комната – 16 «квадратов»). «Двушек» — несколько вариантов (от 33 до 44 кв. м), две модификации «трешек» — со всеми изолированными или с одной проходной комнатой.Значительно более качественные квартиры в т.н. «башнях» — одноподъездных домах, строившихся в Москве с конца 60-х до начала 80-х годов. «Башни» имеют различные названия: Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Башня Вулыха, однако различия между ними столь несущественны, что даже специалист не всегда различит их. Все эти строения, отмечает Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании «ХИРШ» – 12-14 этажные, с большими лоджиями, расположенными по фасаду. Дома для своего периода очень добротные: из престижного кирпича песочного цвета, с просторными квартирами (однокомнатные достигали 44-45 кв. м), с большими кухнями (от 10 «квадратов.
Высота потолков здесь достигает 2,7 м, лифта уже два (грузовой и пассажирский). Такие дома в основном строились жилищно-строительными кооперативами, причем достаточно солидных организаций, таких, как театры или предприятия «оборонки». Лучше них – только проекты, по которым возводился «кирпич ЦК» — здания, где уже в 80-е годы прошлого века трехкомнатные квартиры достигали 80 кв. м, а планировки некоторых квартир предусматривали комнату для прислуги – и это в стране всеобщего равенства и братства.
Дети «срединного пояса.
Где такие здания есть в Москве? Для ответа на этот вопрос следует вспомнить, что возводились они в 60-80-х годах прошлого века. На тот момент центральная часть города (примерно до 3-4 станции метро от Кольцевой линии) была застроена довольно плотно, и внутри этой территории новые здания если и появлялись, то «точечно». Строились в основном башни (они, если вы не забыли, недаром «Тишинская» или «Москворецкая»), счастье жить в них выпадало не самым простым людям.
А самое массовое строительство в тот период развернулось в других местах. После строительства в 1960 году МКАД к нашему городу оказались присоединены огромные территории – их в тот период и осваивали. В основном, естественно, были панельными зданиями, но в некоторых местах их щедро «разбавляли» кирпичом серии 11-29. Где именно и почему – ответы на этот вопрос сегодня уже не всегда можно отыскать. Например, таких кирпичных домов очень много возле метро «Новогиреево», а, скажем, в Тушино их что-то не видно. Говорят, причина в том, что в 70-е годы от тогдашнего Перовского района депутатом избирался глава МГК КПСС Виктор Гришин – он и оказал «своим» жителям такую услугу.
Что касается районов за МКАД (Новокосино, Жулебино, Митино и т.п.), то там интересующих нас зданий просто нет. Застройка этих территорий началась в 80-е, когда окончательно победила 17-22-этажная панель – как более дешевая и дающая больше жилья с каждого квадратного метра застраиваемой площади. Кирпичные дома в этих местах если и появлялись, то значительно позже и уже совсем другого вида – например, объекты «Главболгарстроя» в Жулебино или комплекс «Синяя птица» в Бутово.
«Кирпич есть кирпич.
«Трудом праведным не наживешь палат каменных», — гласит старая пословица. Вообще-то она не о недвижимости, а о другом, но обратите внимание, что палаты каменные (т.е. кирпичные) являются здесь являются определенным эталоном, к которому все стремятся. И в целом в народном фольклоре не удалось обнаружить ни одного пренебрежительно высказывания о кирпиче – сравните это с прочно прижившимися в нашем языке «панельками» или «хрущевками». Любит, любит наш народ толстые стены, тепло и хорошую звукоизоляцию.
Народная любовь получила и свое материальное воплощение. Как говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра цены на московские квартиры по итогам первого полугодия 2008 года были следующими: «старая панель» (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) — $5383 за кв. м, «типовая панель» (9-14 этажей, типовые площади) — $5427, «современная панель» (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей) — $5602 и «старый кирпич» (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) — $5757. Получается, что кирпич, даже если он и «старый», и кухни маленькие, все равно оказывается привлекательнее не только панельных пятиэтажек (что понятно и вопросов не вызывает), но даже и современных панельных квартир улучшенной планировки.
«Девятиэтажные дома покупают люди, ищущие доступный вариант, — говорит Сергей Калайтан (NRG). – Но при этом это те покупатели, которые могут заплатить немного больше и не покупать панель. Что касается 12-этажных зданий, то это уже совсем другая категория, тяготеющая к классу «эконом-плюс» и даже «бизнес». Такие дома всегда в цене, некоторые из них благодаря своему расположению пользуются особым спросом. В том же Смирновском доме купить квартиру практически невозможно.
«Среди покупателей, ценящих кирпичное жилье старых серий, я выделила бы людей старшего возраста, — добавляет Ирина Виноградова, специалист агентства недвижимости «Кутузовский проспект». – Это то «доперестроечное» поколение, в сознании которых крепко отпечаталось, что кирпичный дом – это очень-очень хорошо. Сегодня они, получив возможность приобрести такую квартиру, обязательно делают это.
Перспективы этих домов достаточно определены – в будущем они станут дорожать, причем темпами, примерно соответствующими средним по рынку. В отличие от панельных хрущевок, которые дешевеют и превращаются в неликвид, эти здания все-таки более комфортны, плюс словo «кирпич» сохраняет для многих покупателей свое обаяние. Опять же площади в этих квартирах небольшие – это обстоятельство означает, что при солидной цене за квадратный метр стоимость всего объекта будет не очень большой, что гарантирует интерес со стороны небогатых покупателей. А таких, как известно, на рынке всегда много.
Угроза сноса, актуальная для пятиэтажек и домов еще меньшей высоты (3-4), для этих строений не так велика. Прежде всего, Москва еще не разобралась с хрущевским фондом, и перспективы окончания этой кампании теряются где-то в районе 2015 года. Учитывая весьма преклонный возраст нынешнего городского руководства, можно гарантировать, что к этому моменту Москвой будут руководить совершенно другие люди – и совершенно не факт, что они с таким же энтузиазмом будут реконструировать ветхие кварталы. Кроме того, в городе огромное количество панельных девятиэтажек, которые по всем параметрам хуже кирпичных. Так что людям, живущим в «экономном кирпиче» (или собирающимся его покупать) можно посоветовать не волноваться.
